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加强物业管理 提升经营效益-——华侨友谊总公司物业经营管理经验介绍

发布时间: 2016-03-16 来源:人力资源部

编者按:物业该怎么样管好?华侨友谊总公司给出了一个很好的答案,严管理、强服务、重开拓、促转型。2月18日,亚洲城郑雄董事长一行到华侨友谊总公司调研时对其物业管理工作给予了充分肯定。华侨友谊总公司的实践经验告诉我们,练好“内功”是企业永恒的主题,管理要严格、精细、到位,面对问题要及早谋划对策、未雨绸缪。他山之石,可以攻玉,希望各企业借鉴吸收其成功经验,在企业转型升级新挑战中有新作为,取得新成效。

 


华侨友谊总公司出租物业分布较广较散,分别位于广州市天河区、白云区、越秀区、海珠区、番禺区和深圳市等地,近年来受外部经济形势影响,减租降价退租等情况时有发生,给物业出租经营带来较大压力。为稳定物业出租经营,华侨友谊总公司采取严管理、强服务、重开拓、促转型等有效措施,年物业经营收入达1000多万元,物业出租率和租金收取率基本达到100%,物业经营始终保持稳中有进、稳中向好的发展态势。

严格合同管理,抓好订立工作

签好合同是物业出租经营的重要一环。华侨友谊总公司根据亚洲城游戏官网相关要求并结合公司实际不断完善修订《合同管理办法》,明确合同订立、审批、履行、变更及违约措施等操作程序,每宗租赁业务均按程序订立合同。在订立租赁合同时严格按照规定逐级审批把关,确保合同条款清晰、责权明确、保障有利,注重把握我方主动权。租赁合同期满前三个月以上,提前与客户进行衔接,落实续签及招租工作。对明确不续签租户则提前做好招租和场地回收工作,未雨绸缪,有效避免或缩短物业空置期,尽量减少损失。

加强跟踪服务,做客户信赖人

由于物业分布散,客户诉求多,跟踪管理难度也较大。华侨友谊总公司针对不同客户诉求,耐心做好沟通协调和服务工作,真心实意为租户解决问题。如对瑶台物业客户反映漏水和周边施工影响交通问题,及时了解跟踪落实,采取补漏维修措施,积极与有关方面协调,在亚洲城公司相关职能部门的关心和支持下,最大限度地减少因周边施工给租户带来的影响。此外还解决了租赁场地独立用电、用水问题,为租户排忧解难,切实做客户的信赖人,拉近了“主”与“客”的距离,真正让客户租得安心、用得放心。正因为注重服务,为客户着想,瑶台物业续租价格也得到大幅提升。

领导高度重视,及时应对欠租退租

华侨友谊总公司十分注重与客户的日常沟通,密切关注他们的经营动向,遇到问题各级领导总是亲力亲为及时应对。例如前年了解到承租酒店二至四楼的餐饮机构因经营难以为继并拖欠租金时,立即做好“两手准备”,一边加大力度追收欠租,一边谋划招租工作,主要领导亲自带领有关人员到各地与餐饮、美容机构、教育连锁等行业有实力的企业进行招商洽谈。在招商和解决欠租退租问题过程中,得到亚洲城游戏官网的大力支持,郑雄董事长高度重视,亲自指导,促使公司下决心转型,果断采取以物抵债方式及时收回场地,由餐饮改为美容项目,提升了物业的档次和盈利水平,并拿到一笔场地功能变动补偿款,实现了租金及租期无缝对接。

注重转型升级,深挖物业潜力

富豪山基地综合楼原以简易办公室和宿舍的形式出租,租金低且出租率不高,为进一步提高物业运营效益,华侨友谊总公司借助亚运会“穿衣戴帽”装饰工程的契机,积极谋划物业转型升级,挖掘物业潜力。经多次反复调研并经亚洲城公司批准,将富豪山基地综合楼进行重新装修,升级改造为商务写字楼。通过安装电梯、更换铝合金窗、内外墙装饰、增扩电负荷等一系列工程,使破损老旧的综合楼焕然一新,盘活了整个富豪山基地物业价值,租金水平大幅度提高,经营效益显著提升。

做好“二房东”,实现“借鸡生蛋”

近年来,华侨友谊总公司在做好自有物业经营的基础上,千方百计开拓增量物业经营业务,取得一定成效。如与客户合作,租赁由其出资兴建比邻石马仓地块的15000平方米物业进行扩大经营,大幅拓展了物业经营面积。在合作过程中,华侨友谊总公司先后两次采取预付租金方式,让合作方减免了租金250多万元。去年底利用预付租金契机促使合作方投入近30万元对租赁仓库破损天面进行更新改造,减轻了租金负担,解决了仓库漏水及安全隐患问题,提升了整体形象。目前,该项“二房东”业务每年营收300多万元,创利约180万元。

不断完善手续,明晰物业产权

由于历史原因,前几年华侨友谊总公司相当部分物业产权不清,在经营过程中存在诸多问题。近几年来,公司通过各种途径,抓住机遇,千方百计完善物业产权手续。如富豪山基地物业权属原30%属于番禺友谊公司,并被法院查封,华侨友谊总公司抓住该公司改制契机,通过多方努力,积极与番禺友谊公司、番禺经贸局等有关单位协调,及时将富豪山基地物业权属登记到华侨友谊总公司名下,并于番禺撤市改区之前以较优惠价格补交了地价;瑶台物业之前也一直未办理产权登记,华侨友谊总公司通过各种关系,抓住有利机遇,在亚洲城公司的大力支持下,顺利办理了该物业产权登记。目前大部分物业产权明确,资产优良,大大提升了物业增值空间,有利于盘活资产营运工作。

狠抓安全管理,确保物业安全

华侨友谊总公司始终坚持“安全第一,预防为主,综合治理”的安全生产工作方针,在与客户签订租赁合同的同时,也与客户签订了安全责任书,明确安全主体责任,强化租户安全生产意识,构建联防联动安全防御体系;注重安全隐患排查,每季度对出租物业至少组织一次安全检查,及时消除安全隐患;坚持组织安全生产知识培训及应急演练,并邀请租户共同参与,增强租户应对突发事故处理能力,有效克服以租代管现象,防止短板效应。多年来华侨友谊总公司物业经营没有发生一起安全责任事故,确保物业经营安全稳定。

 

                                                 图为石马物流园

 

 

图为富豪山商务大厦